O debate sobre os altos preços dos imóveis na Região Metropolitana da Baixada Santista (RMBS) continua. Já discutimos o assunto neste espaço mais de uma vez (“Imóveis nas alturas”, 29/09/2012; “Bolhas Econômicas”, 08/09/2013), e o assunto parece não se esgotar.
Há evidência de que o mercado de imóveis no país e, por conseguinte, na região, está em um ponto de inflexão. Depois de uma desaceleração nos aluguéis de imóveis residenciais, agora há sinais de que o mercado de aluguéis de imóveis corporativos e comerciais também está desacelerando. De acordo com o Infomoney, os preços pedidos por tais aluguéis em São Paulo caíram 8,81 por cento de janeiro a setembro de 2013, ante um aumento de 12% anual em média entre 2007 e 2012.
A oferta elevada de imóveis comerciais vem derrubando os preços destes aluguéis no Brasil, segundo o InfoMoney. Só no último trimestre deste ano, o mercado paulistano deverá receber cerca de 205 mil metros quadrados de área útil, principalmente nas regiões com grande presença de escritórios.
A tendência agora é não mais contar com o aumento nos aluguéis de imóveis comerciais e sim de tentar lutar para não baixá-los, à medida que há uma sobre-oferta de imóveis e a demanda por aluguéis se estabiliza. Segundo análise do banco suíço Credit Suisse, este comportamento cíclico no setor é típico, já que a oferta responde tardiamente às variações na demanda por imóveis, devido ao longo tempo de licenciamento e construção de novos imóveis. O banco acredita que o mercado em São Paulo esteja entrando na parte do ciclo em declínio.
E o mercado de imóveis na RMBS? Apesar de algumas especificidades, como o desenvolvimento (ainda incipiente) do setor de petróleo e gás, há uma forte correlação entre estes mercados nas regiões de São Paulo e da Baixada Santista, devido à proximidade geográfica e à complementariedade dos dois espaços econômicos. Assim, o que ocorre “acima da Serra do Mar” impacta fortemente os mercados da Baixada Santista.
Pensando nessas correlações entre mercados próximos geograficamente, os economistas Adham Cremonezi, Ana Carolini Carneiro, Gabriel Borin e Herculano Araujo avaliaram os determinantes dos preços dos imóveis no município de Peruíbe (*). Baseado em metodologia desenvolvida em trabalho anterior dos economistas Daniel Vazquez, Paulo C. de Sá Porto e Caio Corrêa (**), que avaliaram os determinantes do preço dos imóveis em Santos, os economistas desenvolveram modelo semelhante para avaliar os determinantes do preço dos imóveis em Peruíbe, até para verificar se os determinantes eram os mesmos que em Santos.
Mostraram que o preço por metro quadrado dos imóveis em Peruíbe está relacionado com a distância do imóvel à praia, com a área construída dos imóveis e com o fato de o imóvel estar localizado em um condomínio fechado. Em primeiro lugar, os imóveis mais próximos da praia tinham um preço maior do que os imóveis localizados nas regiões mais internas do município. Tal resultado é idêntico ao obtido em Santos.
Já os imóveis com maior área construída tendem a ser mais baratos que os com menor área construída. Isto acontece em Peruíbe pois há mais espaço para construir do que em lugares sem áreas possíveis para expansão, como Santos, São Vicente, e a maior parte dos bairros da zona sul de São Paulo e do Rio de Janeiro. Nestes lugares, quanto maior a área construída, maior é o preço, e isto se deve à escassez de áreas para novos empreendimentos.
Finalmente, Cremonezi, Carneiro, Borin e Araujo mostraram que um imóvel em um condomínio fechado naquela cidade tende a ter um preço quase duas vezes maior que os imóveis fora de condomínios fechados. Esta é outra especificidade de Peruíbe: o estudo de Santos não demonstrou tal influência, até porque há uma menor oferta de condomínios fechados em Santos, o contrário de Peruíbe. Tal como no caso da área construída, Peruíbe é menos restringida quanto à disponibilidade de áreas para a construção de novos empreendimentos.
Resumo da ópera: apesar das especificidades, o mercado de imóveis de Peruíbe se comporta de maneira semelhante ao de Santos. E, assim como um boom imobiliário se espalha pelos municípios de uma região, como em um efeito contágio, quando a ação positiva se inverte, toda a região é afetada negativamente. Assim, é de se esperar que os ventos gelados que sopram da Serra do Mar vão descer e eventualmente chegar até a Baixada Santista.
(*) Cremonezi, A.L.P; Carneiro, A.C.; Borin, G; Araujo, H.B. Determinantes do preço dos imóveis em Peruíbe. Trabalho de Conclusão do Curso de Ciências Econômicas/2013, Universidade Católica de Santos, sob a orientação da professora Dalva Mendes Fernandes.
(**) A Questão Urbana na Baixada Santista – Políticas, Vulnerabilidades e Desafios para o Desenvolvimento. Santos: Editora Leopoldianum, 2012.
Paulo C. de Sá Porto é pesquisador e professor do curso de Ciências Econômicas da Escola Paulista de Política, Economia e Negócios (EPPEN) da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp)
FONTE: BLOG ANÁLISE ECONÔMICA
MARCADORES: PERUÍBE, PERUIBENSE, REGIÃO METROPOLITANA DA BAIXADA SANTISTA, IMÓVEIS, CASAS, APARTAMENTOS, IMOBILIÁRIAS, MERCADO IMOBILIÁRIO
Nenhum comentário:
Postar um comentário